（续）篇外篇 喻事醒事警事 明言通言恒言——我的事世观感与体会
2025年的国庆中秋黄金假日快要过去了，出游的人还是不少，特别是中产阶级的出国游还是不错，当然是去近距离的日本和韩国较多，自媒体上出现了很多国内游的“穷游”视频，主要是搭小帐篷过夜不住酒店民宿，不过我在成都还没有看到这些，也许是我走动的范围太小了。二环路上那个租房子做酒店的老板敬总打来了微信语音，一是付了本该在上个月二十五号付的房租，二是明确的告知酒店的股东们将在月底召开会议，确定酒店下一步怎么样弄。他说付的房租是他个人拿出来的，其他的股东都不愿意再投入了，所以只能他在微信上给业主私人打款，酒店的经营一直在亏坚持下去困难很大。他说他在这个酒店的投入很大，不管其他的股东怎么样，他是决心要弄下去的。
对这个人我的感觉还是不错的，他的名字叫敬奎。酒店的经营在新冠疫情前一直很好，给业主们的房租也付得很不错，2020年新冠一来，虽然也坚持了一段时间付房租，但后来像所有的酒店一样他就拖欠房租了，业主们自然也就要回了钥匙把房子收回来了。新冠疫情过去后，他打算重新经营这个酒楼，因为已经有了拖欠房租的情况，业主们对他的看法也就不一致了，当然最后绝大多数业主还是又把房子租给了他，也有一些业主坚持不租的。我当时因为有一些不愿意租的业主在联系共同抵制，开始的时候也没有立即就租给他，他主动来电话沟通并补了一些拖欠的房租给我，我觉得他还是有诚意的，所以最后把房子又租给了。
他现在说不管其他股东如何，他仍然要坚持下去，他的说法是他的投入太大，不做了就什么都没有了，他还想拼一拼赌一把，看得出来他还是有一定赌性的。作为一个业主的角度，我当然希望他继续把酒店做下去，不然一间单独的标准间放在那里，收回来了也不好弄，他只要坚持往下做，至少短期的还有房租收益的保障。但是宏观的角度看，我是很不看好酒店经营的，现在人们的消费降级，都不愿意也不敢花钱了，另一方面酒店民宿的从业人数增多，大家都在价格上内卷，最终都是死路一条。他提出降低一点房租，从每平方32元降到30元，因为降得不多，我对他也表示了支持。
这样我在前面回路中提到的三处租出去的房子，荷花池市场已经签了又一个三年的协议，尽管房租降了三分之一，但至少这三年是有房租收入的，至于三年后会如何只好到时才知道了。二环路这个租给敬总做酒店的房子，从敬总的沟通联系来看，短时间之内也可以将就维持下去了，至于敬总能够坚持多久，只有听之任之看情况，以我观察到的经济状况是不看好的。尊城国际那套房子应该是十一月份上旬付下个季度的房租，当初八月上旬谈好了降点房租继续租下去，我看民宿的老板也是想把八月旺季做完以及对国庆中秋这个黄金假期的期望，实际情况怎样只有她们自己才知道了，到十一月份再看情况吧，她们能坚持下去当然很好。
整体的经济状况去确实不好，从经济学的角度讲它确实是通货紧缩，我们重蹈日本30多年前的覆辙，说覆辙有些不准确，因为基础的情况和各自状况不尽相同，但走上通货紧缩这是无可置疑的。除了消费降级外，价格在内卷的助力之下也一路走低，中产阶级曾经十分荣耀的房产己好几年低迷，这在当年是中国中产阶级的标配，与四、五年前的高点，三分之一多的平均降幅应该是有些。成都的情况稍好一点，去年年底还有一波回升但今年又重新加入降价的队伍，这对于以持有房产为标配的中产阶级还是亚历山大的，多数中产阶级购置房产时都有按揭的，有的杠杆还比较大。
当然房市低迷对我影响不会十分深刻，我现在的房产持有最多就是2015年那一波，然后就是2011年那一波，甚至还有1995年那一波购入的，所以无论他怎样跌都跌不到我的持有价位。房市低迷如果价格跌到了我的那些持有价位，那就不是一般的经济状况不好了，也不能用通货紧缩和低迷来解释了，那应该是经济崩溃了。因为中国投资的渠道主要就是楼市，把房子卖了持有人民币，拿着那么多人民币又干什么呢？存款或者理财利息低收入少都不是主要的，潜在的大幅贬值会使人十分困惑和烦躁。所以在人民币没有很好出路的前提下，持有钢筋水泥的房产也是无可奈何的一个选择。
最近一年股市的情况好些，应该说是相当好。从去年9月24日从2748点启动以来，到国庆大假休市之前已几次冲击3900点大关，估计国庆后突破3900点没有多大问题，大盘一年来上涨了30%好几。我在股市中现在的市值应该都是纯利润，也放置了好多年了，以住几次大涨时都因为忙没有顾得上出货，这次是准备利用这个行情变现了。这一年它也涨得很不错，不过仔细分析起来，还是持有的基金增幅大一些，自己购进的股票包括打的新股，虽有上涨但涨幅不是那么大，甚至没有跟上大盘的涨幅。
这次出票应该是清仓了，我一直在提倡和建议朋友们不要去A股炒股，但自己却在股市中混迹了将近30年并且获利了。但我的获利是因为我有自己特殊的方法也有自己相应的定力，所以我仍然坚持劝诫朋友们不要去A股游戏。我混迹了将近30年是因为这30年的客观情况使我总是有较大市值存在，因为忙和其他一些原因一直没有脱身，这一次我是有清仓的各方面准备的。这一年对A股也很关注，目前的涨幅也达到了我的期望值，至于节前讲高层还要组织动员更多的资金进入股市让市场持续上涨，但毕竟股市包括中国的A股是典型的自由市场经济，还是对这只看不见的手有所敬畏吧，觉得该离场的时候就离场吧。
把股票清仓退场主要是为了兑现这二十多年浪跡A股市场的利润，2021年那次上涨的时候也出了不少股票，但那次没有全面退场的思想准备，加之市场的转换很快，还没有等到我做好各方面的全面准备，市场风向就变了。这次我应该是有备而来的，也想对A股做一次了结了。我其实很想弄清楚我在 A股市场上的收益状况的，因为情况比较错综复杂，现在也只能是一个大概的糊涂账了，总的是赚钱了但赚了多少真的是个糊涂账，现在真想要把它弄清楚不是不可能但是很麻烦，而且好像也没有这个必要，弄那么清楚又怎样呢？
前面说到近年来房市的低迷，房价不断地在下跌，有朋友来找我聊如何得体的处置手中的房子，大家多少都有点为持有的房产着急。我在这个问题上很淡然，我的观点是房价虽然在下跌，只要不是因为有杠杆按揭负债跌就跌吧。这其中有一个很重要的观念是，如果你没有把房产变现后较大数额的现金比较妥当的处置方法，持有钢筋水泥的房子总比持有大额度的人民币现金稳妥些，所以我经常回答朋友们问题的话是“把房子卖了钱又拿来干什么呢？”。没有实现自由兑换的人民币，汇率是不可能作为判断其价值的标签的，国内特殊的经济结构让房产成为了人民币价值的锚定物，这一点是同完全自由市场经济国家和地区不同的。
说到人民币价值是以房产为锚定物的，我们把这个问题深入讨论一下。改革开放前的计划经济时代，谈不上人民币的估值，因为我们基本上是一个封闭的经济环境，特别是价格的计划经济定价，所以不需要也不可能对人民币进行估值。改革开放特别是加入世界经济大家庭之后，我们与外部世界的经济往来飞跃增长，人民币的估值也就自然而然的成为大家比较关注的一个问题。完全的市场经济国家和地区，对自身货币的估值是以汇率锚定的，虽然政府以及中央银行也有干预甚至控制汇率的手段，但货币自由兑换使得汇率事实上是左右着自身货币的价值。因为我们还没有实现人民币的自由兑换，所以说人民币的汇率对我们来讲调控的手段还是很多的，这就使得汇率事实上不可能成为人民币估值的锚定物，而近二十多年国内房地产业的发展，使其很自然的成为了人民币估值的锚点。
（未完待续）
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